Potenciál kancelárskych priestorov bude skôr padať.
V najbližších dvoch rokoch vzrastie dopyt po bytoch v Bratislave, pričom aj ich ceny porastú o 10 % až 15 %. Takýto názor má až 75 % opýtaných, ktorí odpovedali na otázku v internom prieskume advokátskej kancelárie Highate Law & Tax. Respondentmi boli experti na reality, na získavanie kapitálu, na financie a na investovanie.
Okrem iného sa tiež zhodli na tom, že v najbližších rokoch majú v rámci realitných aktív najväčší potenciál rastu najmä logistické priestory. Slováci pri financovaní investičných nehnuteľností často siahajú aj po tzv. podlimitných fondoch, ktorých počet za predošlé štyri roky prudko vzrástol. Zakladať ich môžu len manažéri s oprávnením a investovať do nich smú len niektoré skupiny investorov. Highate Law & Tax v tejto súvislosti upozorňuje, že regulátorom stanovené podmienky sa neoplatí obchádzať, lebo za to môže hroziť aj dvojciferný trest odňatia slobody.
Slovákov čoraz viac láka investovanie do nehnuteľností tak doma, ako aj v zahraničí a je predpoklad, že ich hodnota bude aj v budúcnosti rásť. Drvivá väčšina odborníkov na získavanie kapitálu a investovanie a expertov na reality či financie sa zhodla v internom prieskume advokátskej kancelárie Highate Law & Tax v tom, že minimálne v Bratislave v najbližších dvoch rokoch porastú nielen ceny bytov, ale aj dopyt po nich. Odpovedalo takto zhruba 75 % opýtaných. Viac ako polovica respondentov je tiež presvedčená, že kúpa investičného bytu na Slovensku na prenájom je lepším investičným rozhodnutím ako investícia do ETF. Pokiaľ však ide o realitné aktíva s najväčším potenciálom rastu, až 51 % účastníkov sa zhodlo, že sú to logistické priestory. Najmenší potenciál majú podľa nich, naopak, kancelárske priestory, v prospech ktorých sa vyjadrilo len 6 % opýtaných. Dôvodom je najmä hybridný model práce, preferovaný mnohými firmami. Zaujímavou investičnou príležitosťou sú však aj reality v zahraničí.
„Investičné sentimenty reflektujú na viacero aspektov, či už ide o aktuálnu ekonomickú a politickú situáciu na Slovensku, geopolitické dianie, trendy na pracovnom trhu, stavebnú legislatívu, ale aj o návratnosť a celkovú výnosnosť investície,“ vysvetľuje advokát Highgate Law & Tax Peter Varga.
Investičné nehnuteľnosti financujú Slováci aj fondmi
V súvislosti s nadobúdaním investičných realít existuje niekoľko možností financovania. Manažéri a podnikatelia s nehnuteľnosťami využívajú rôzne regulačné režimy na získavanie kapitálu, napríklad dlhopisové financovanie, crowdfunding, zmenky alebo klasické bankové financovanie. Čoraz väčšej pozornosti sa však tešia aj malé investičné fondy, investujúce do rôznych aktív, vrátane nehnuteľností. Ide o alternatívne fondy, ktorých počet na Slovensku za ostatné roky prudko vzrástol. Kým do roku 2019 bolo u nás registrovaných len sedem takýchto subjektov, za predchádzajúce roky pribudlo ďalších 32 a v súčasnosti je ich na Slovensku registrovaných už 39. Ich založenie je pomerne jednoduché. Nakoľko je však regulácia malých fondov na Slovensku pomerne slabá, môžu u nás do nich investovať iba niektoré skupiny investorov.
„Takúto štruktúru je síce potrebné registrovať v NBS a pravidelne o nej NBS reportovať, z regulačného hľadiska však ide o jednoduchú platformu pre získavanie investorov. Vstupovať do takéhoto fondu môžu len profesionálni a sčasti aj tzv. kvalifikovaní investori, ktorí investujú minimálne 50 000 eur. Kritériá profesionálneho investora sú prísne nastavené a sú splniteľné predovšetkým pre skúsených investorov s pomerne hodnotným portfóliom finančných nástrojov vo svojom majetku,“ dopĺňa Peter Varga.
Pozor na paragrafy
Hoci sa malé fondy na Slovensku čoraz viac udomácňujú, nemôže ich založiť ktokoľvek. Manažér „fondu“ nesmie vykonávať fondový biznis bez relevantného oprávnenia.
„V praxi sledujeme množstvo zakladateľov siahajúcich po neregulovanej štruktúre bez toho, aby spĺňali podmienky. To môže napĺňať znaky nielen trestného činu neoprávneného podnikania, ale aj novo zavedeného trestného činu legalizácie výnosov z trestnej činnosti,“ zdôrazňuje advokát Peter Varga.
Preto je dôležité si nechať konkrétnu investičnú platformu, akou je napríklad fond, dlhopisy, crowdfunding, joint-venture a podobne, odobriť odborníkom. Ak je to advokát, ktorý sa danej problematike odborne venuje, eliminuje sa tým potenciálna trestnoprávna zodpovednosť.
„Slovensko však takpovediac nechtiac obsahuje viaceré daňovo a regulačne zaujímavé možnosti, ako nastaviť štruktúru,“ uzatvára Varga.
Investovať do realít však môžu aj retailoví investori – avšak prostredníctvom investičných produktov určených pre túto skupinu investorov. Najčastejšie sú to bankové investičné produkty, ktoré sú spravované profesionálnymi manažérmi priamo v banke.
Autor: kancelária Highgate Law & Tax s. r. o.
Správu dodala Anna Vojteková z PR Clinic.