Neustále rastúca inflácia má podiel na zvyšovaní cien potravín, pohonných hmôt, ale tiež veľmi často i na výške nájomného.
Problematika nájmu bytu sa týka veľkého množstva ľudí. Aj keď pozorujeme narastajúci trend bývania vo vlastnom, v nájme žije takmer 1,4 milióna českých domácností. Na Slovensku je podobná situácia.
Počet bytov podľa formy vlastníctva na Slovensku k 1. 1. 2021 je takýto:
| Forma vlastníctva | V absolútnom čísle | V percentuálnom vyjadrení |
| obecný byt | 55 835 | 2,5 % |
| služobný byt | 8 537 | 0,38 % |
| družstevný byt | 17 546 | 0,78 % |
| byt v nájme | 19 290 | 0,86 % |
| iná forma užívania bytu | 68 121 | 3,05 % |
| nezistené | 21 812 | 0,98 % |
Výšku nájomného je však možné meniť iba za splnenia zákonných podmienok, a to podľa zákonom stanoveného postupu. K zvýšeniu nájomného tak môže dôjsť na základe nájomnej zmluvy alebo písomného návrhu prenajímateľa.
Zvýšenie nájomného upravené nájomnou zmluvou
Prenajímateľ s nájomcom si podľa zákona môžu dojednať každoročné zvyšovanie nájomného. Takú dohodu tvorí tzv. inflačná doložka. To je bežné dohodnúť v článku či v bode v nájomnej zmluve, podľa ktorej je prenajímateľ oprávnený zvyšovať nájomné v závislosti na vývoji inflácie. Zákon teda predpokladá možné každoročné zvýšenie nájomného, avšak zmluvným stranám nič nebráni si interval pre zvýšenie predlžiť na ďalší časový úsek.
„Skrátenie ročného intervalu v neprospech nájomcu by však bolo zrejmým zásahom do práv nájomcu, a k takej dohode by sa neprihliadalo,“ uvádza Eduarda Hekšová, riaditeľka spotrebiteľskej organizácie dTest.
Zvýšenie nájomného na základe písomného návrhu prenajímateľa
Druhou možnosťou, ako môže prenajímateľ zvýšiť nájomné, je situácia, kedy by zvýšenie nebolo upravené nájomnou zmluvou. V takom prípade môže nájomcovi v písomnej forme prenajímateľ navrhnúť zvýšenie nájomného. Zákonným obmedzením je v tomto prípade limit zvýšenia, ktorý s takým návrhom a spoločne so všetkými predchádzajúcimi nesmú za ostatné tri roky presiahnuť dvadsať percent. Priebežné zvyšovaní nájomného je tak limitované vždy zvýšením najviac o dvadsať percent za posledné tri roky.
„Zákonom stanovený limit pre zvyšovanie nájomného sa však snažia prenajímatellia rôznymi spôsobmi obchádzať,“ upozorňuje Hekšová.
Jedným z nich je často razantné, avšak bezdôvodné zvýšenie záloh za služby. Všeobecne je ale stanovené, že prenajímateľ síce môže v priebehu roku zmeniť mesačnú zálohu, ale také zvýšenie musí byť v miere odpovedajúcej zmene ceny služby alebo z ďalších oprávnených dôvodov. Povinnosťou prenajímateľa je zvýšenie záloh v oznámení riadne odôvodniť. Pokiaľ by tak prenajímateľ nevykonal, k platnému zvýšeniu zálohy nedôjde.
V praxi tak môžu nastať tri situácie. Prvá v prípade, keď nájomca so zvýšením bude súhlasiť, a tak zvýšený nájom bude nájomca platiť počínajúc tretím kalendárnym mesiacom po obdržaní písomného návrhu. K druhej situácii môže dôjsť, pokiaľ sa nájomca k písomnému návrhu do dvoch mesiacov od doručenia súhlasne nevyjadrí. Potom sa môže prenajímateľ s otázkou zvýšenia nájomného a jeho samotnej výšky obrátiť na súd, ktorý rozhodne o nájomnom do výške, ktorá je v mieste a čase bežná. Posledným prípadom je situácia, kedy nájomca so zvýšením nájomného nesúhlasí a zvýšenie odmietne. Ponuka prenajímateľa z toho dôvodu zanikne, ale ten má opäť právo obrátiť sa na súd, bez toho, aby musel vyčkávať uplynutie lehoty pre vyjadrenie nájomcu.
Spornou je potom otázka, či zákonný limit zvýšenia nájomného za ostatné tri roky o dvadsať percent uplatní i na inflačnú doložku, či nie. Z pohľadu nájomcu je bezvýznamné, či k zvýšeniu nájomného došlo kvôli vývoji inflácie, či len v dôsledku zmeny zvyčajnej výšky nájomného. Prvotným významom limitu pre zvýšenie je ochrana nájomcu pred neprimeraným zvyšovaním nájomného v krátkom časovom úseku. Za bežnej inflácie, ktorá tu panovala v ostatných rokoch, k prekročeniu limitu vo väčšine situácií nedošlo, avšak v dôsledku enormného nárastu v ostatných mesiacoch sa tak môže stať.
„Každá inflačná doložka musí byť primerane vysoká. Podľa nás je neprimeranená doložka zdražujúca nájomné o 7 a viac percent za každý rok, aj čo sa názory na túto problematiku s ohľadom na rastúcu infláciu môžu rôzniť,“ dodáva Eduarda Hekšová.
Autor: dTest.