Pretrvávajúci realitný boom, rastúce ceny nehnuteľností, ale aj avizované zvyšovanie úrokových sadzieb otvárajú otázku, komu a za akých okolností sa oplatí kupovať domy, byty či iné nehnuteľnosti a aké riziká z toho vyplývajú.
Najmä v prípade, ak kupujúci zároveň aj podniká. Ak niekto kupuje nehnuteľnosť ako právnická osoba, za istých okolností si môže uplatniť odpočty DPH či ušetriť na dani pri nehnuteľnosti. Avšak právnická osoba nie je pri kúpe do takej miery chránená ako fyzická osoba. Na druhej strane, fyzické osoby môžu čeliť rizikám spojeným s finančným zabezpečením a s hrozbou prepadnutia majetku. Daňoví advokáti z Highgate Law & Tax upozorňujú, na čo si dať pozor, ak kupujete nehnuteľnosť na firmu a kedy je výhodnejšie si byt či dom kupovať ako fyzická osoba alebo živnostník.
Kedy sa oplatí kúpiť byt na firmu, na živnosť a kedy radšej na osobu?
Zodpovedanie tejto otázky má právny kontext a tiež si vyžaduje znalosti z oblasti dane z príjmov, odvodov a DPH. Okrem toho treba prihliadať na ekonomické aspekty vlastnenia nehnuteľnosti, ako sú napríklad cena nájmu, rast či pokles nehnuteľností alebo cena stavebných vstupov. Z pohľadu dane z príjmov a odvodov platí, že nákup so zámerom nehnuteľnosť vlastniť dlhšie ako 5 rokov sa oplatí realizovať ako fyzická osoba.
„Je to kvôli tomu, že fyzická osoba predaj nehnuteľnosti po 5 rokoch od nadobudnutia nezdaňuje, ak nehnuteľnosť nebola v obchodnom majetku. A tým pádom jej nevzniká ani vymeriavací základ pre zdravotné poistné,“ vysvetľuje daňový advokát Peter Varga z Highgate Law & Tax.
To však podľa odborníkov nemusí platiť vždy a všade. Ak by ceny nehnuteľností nerástli takým prudkým tempom, ako môžeme sledovať v posledných rokoch a nehnuteľnosť by si vyžadovala nejaké investície na opravy alebo modernizáciu, mohlo by byť v konkrétnom prípade efektívnejšie vlastniť nehnuteľnosť ako právnická osoba.
„Ilustrujme si to na príklade fyzickej osoby, ktorá obstará nehnuteľnosť, prenajíma ju a po 5 rokoch sa rozhodne nehnuteľnosť predať. Celková daňová povinnosť (predpokladáme, že nehnuteľnosť prenajíma bez poskytovania prislúchajúcich služieb ako upratovanie, výmena bielizne a pod.) by bola za tých 5 rokov vyššia, ako by bola daňová povinnosť právnickej osoby z predaja nehnuteľnosti, kedy by základ dane z predaja tvoril rozdiel predajnej ceny a daňovo zostatkovej ceny nehnuteľnosti,“ hovorí daňový advokát Peter Varga z Highgate Law & Tax.
V praxi sa však vyskytujú zložitejšie prípady. Najmä ak prenajíma nehnuteľnosť fyzická osoba – živnostník. V niektorých prípadoch je totiž takýto spôsob prenájmu daňovo-odvodovo výhodnejší ako tzv. pasívne prenajímanie a vyššie uvedený príklad by mohol viesť k opačnej odpovedi.
„Závisí to od celkovej výšky príjmov (aj z iných zdrojov) takejto fyzickej osoby. Fyzické osoby – SZČO si zároveň môžu nehnuteľnosť vložiť do obchodného majetku a uplatňovať tak voči príjmom z prenájmu odpisy, poplatky do fondu opráv, rekonštrukcie, dane alebo poistenia,“ spresňuje daňový advokát Peter Varga z Highgate Law & Tax.
Pozor aj pri odpočte DPH
Veľmi významným faktorom pri kúpe bytu či inej nehnuteľnosti na firmu sú aj záležitosti spojené DPH. Pri splnení určitých podmienok si môže kupujúci nehnuteľnosti odpočítať DPH a štát mu vyplatí tzv. nadmerný odpočet. Ak nehnuteľnosť v novostavbe stojí napríklad 250 000 € s DPH, kupujúci tak dostane od štátu späť 41 667 €. To však neplatí automaticky.
„Vo všeobecnosti je potrebné, aby takýto kupujúci následne s danou nehnuteľnosťou uskutočňoval zdaniteľné plnenia pre účely DPH. V opačnom prípade nárok na odpočet DPH stráca,“ objasňuje daňový advokát Peter Varga z Highgate Law & Tax.
V praxi sa tiež vyskytujú aj situácie, kedy kupujúci napríklad síce dostane od štátu nadmerný odpočet, ale vrátiť ho musí iba sčasti, a to po nejakom čase.
„Variácií v súvislosti s DPH je tak niekoľko. Vo všeobecnosti je však možné konštatovať, že nárok na odpočet DPH automaticky neznamená zvýhodnenú daňovú pozíciu kupujúceho,“ dodáva Peter Varga.
V neposlednom rade však pri kúpe nehnuteľnosti zohráva svoju úlohu aj právny rozmer. Ak niekto kupuje nehnuteľnosť ako právnická osoba, nie je právna pozícia kupujúceho natoľko chránená. Na druhej strane, kupovať nehnuteľnosť na právnickú osobu je podľa odborníkov rozumnejšie hlavne v situáciách, kedy je s fyzickou osobou spojené riziko zabezpečenia alebo prepadnutia majetku alebo jeho časti alebo veci. V praxi je však vždy potrebné tieto otázky individuálne posúdiť.
Kancelária Highgate Law & Tax funguje od roku 2018, no za krátky čas sa vyrovnala najsilnejším a najväčším právnickým kanceláriám pôsobiacim na Slovensku. Spolu so svojou sesterskou spoločnosťou CARPATHIAN Tax & Accounting prepája oblasť právneho, daňového a účtovného poradenstva. Takýto koncept čisto butikovej firmy je na Slovensku unikátom. Jej zakladatelia sú súčasťou pracovného tímu Ministerstva financií pre prípravu legislatívy upravujúcej oblasť finančnej regulácie. Vlajkovou loďou poradenstva sú komplexné legálne daňovo-právne služby s cieľom optimalizácie podnikania a transakcií. Ďalšou z kľúčových poradenských oblastí je krypto prostredie, ktorému sa kancelária zrejme ako jediná na Slovensku venuje po právnej, daňovej ako aj účtovnej stránke. Kancelária je zakladateľom stránky Cryptotaxlaw.sk, ktorá sa zaoberá právnymi a daňovými otázkami pri krypte. Poskytuje tiež poradenstvo pri zakladaní, zdaňovaní a účtovaní malých investičných fondov. V ankete Právnická firma roka získala kancelária Highgate Law & Tax opakovane ocenenie veľmi odporúčanej kancelárie na daňové právo a stala sa tiež odporúčanou kanceláriou pre právo obchodných spoločností, duševné vlastníctvo a telekomunikácie a právo informačných technológií.
Autor: Highgate Law & Tax.