Viete, kto ich zaplatí?
Medzi najčastejšie a najzásadnejšie obavy prenajímateľa patrí strach za škody spôsobené nájomcom v byte. Na druhej strane za ujmu vzniknutú nájomcom môže v niektorých prípadoch niesť zodpovednosť i prenajímateľ. Kedy teda v súvislosti s nájmom bytu vzniká prenajímateľovi či nájomcovi právo na kompenzáciu? A čo v tomto ohľade hovorí zákon a čo je možné upraviť v nájomnej zmluve?
Podľa občianskeho zákonníka má prenajímateľ na začiatku nájmu predať nájomcovi byt v stave spôsobilom k užívaniu. Tým sa myslí čistý byt v dobrom stave, v ktorom sú zabezpečené nevyhnutné služby, typicky dodávky energií, prívod a odvod vody, zabezpečenie dodávok tepla a podobne. Pokiaľ sa na tom prenajímateľ a nájomca dohodnú, možno prenajať byt i v horšom stave, ale potom sa tiež musia dohodnúť na úhrade nákladov, ktoré nájomca vynaloží na úpravu bytu. Zvyčajne si také náklady nájomca takzvane odbýva, teda po nejaký čas neplatí nájomné či ho hradí v zníženej výške. Pri odovzdaní bytu späť prenajímateľovi, má nájomca povinnosť odovzdať byt v stave, v akom ho prevzal s prihliadnutím k obvyklému užívaniu. Lenže práve v tejto súvislosti vznikajú mnohé nedorozumenia.
„V našej spotrebiteľskej poradni sa dajme tomu často stretávame s otázkou ohľadne povinnosti nájomcu vymaľovať byt po skončení nájmu,“ uvádza Eduarda Hekšová, riaditeľka spotrebiteľskej organizácie dTest.
A ďalej vysvetľuje: „Pokiaľ nedošlo bez dohody s prenajímateľom k zmene farby maľovky, automaticky nemožno po nájomcovi požadovať maľbu stien, iba ak by práve stav povrchu stien neodpovedal bežnému opotrebeniu.“
Prenajímateľ by mohol argumentovať i tým, že nájomca je povinný byt vymaľovať v rámci takzvanej bežnej údržby bytu, ktorú musí uskutočniť počas trvania nájmu, pokiaľ sa s prenajímateľom dohodne inak.
Rovnako tak je nájomca povinný hradiť i drobné opravy v byte. Čo je bežnou údržbou a drobnými úpravami, vymedzuje nariadenie vlády. Dohodou môžu byť povinnosti medzi nájomcom a prenajímateľom rozdelené inak. Avšak, pokiaľ bude dohoda pre nájomcu menej výhodná než pravidlá stanovené právnymi predpismi, nemusí sa ňou nájomca riadiť. Za situácie, kedy ale nájomca závadu spôsobí úmyselne či zanedbaním svojich povinností, bude musieť škodu vždy nahradiť.
Je v záujme nájomcu, aby sa s prenajímateľom priamo v nájomnej zmluve dohodol i na tom, ako môže prenajatý byt upravovať. Bez dohody sa totiž bude postupovať podľa zákona, ktorý hovorí, že úpravy bytu musí vždy odsúhlasiť prenajímateľ. Výnimkou je len situácia, kedy je úprava potrebná vzhľadom k hendikepu nájomcu, avšak tú by musel povoliť súd. Pokiaľ sa teda nájomca s prenajímateľom nedohodne, neostáva mu pri skončení nájmu nič iného než úpravy uskutočnené v byte odstrániť.
„Môže tak dôjsť k situácii, kedy nájomca bude musieť odmontovať novú kuchynskú linku, ktorú do bytu namontoval bez súhlasu prenajímateľa. Navyše po ňom môže prenajímateľ požadovať, aby na jej miesto vrátil tú pôvodnú. Prípadne bude musieť nájomca bez náhrady v byte ponechať novú linku, pokiaľ by jej demontážou došlo k ďalšiemu poškodeniu bytu,“ opisuje príklad Eduarda Hekšová.
Všetky požiadavky na náhradu škody je nutné doložiť dôkazmi, aby bola preukázaná existencia škody a určená výška náhrady. Je potrebné prakticky spísať na začiatku nájmu protokol o odovzdaní bytu a pripojiť k nemu fotografie či videonahrávky vytvorené hoci aj mobilným telefónom, ktoré preukážu, aký bol stav bytu na začiatku nájmu. Práve takýto protokol doplnený o fotografie či videonahrávky môže poslúžiť ako dôkaz napríklad o tom, či nájomca poškodil či naopak nepoškodil umývadlo, podlahu, kuchynskú linku a podobne.
Pre prenajímateľa môže byť zložité od nájomcu náhradu škody vymôcť.
„Preto mnoho prenajímateľov požaduje na začiatku nájmu záruku istoty, čiže kaucie, ktorú možno započítať na náhradu prípadných škôd. Výška kaucie nesmie byť viac než trojnásobok nájomného sčítaného s prípadnými zmluvnými pokutami,“ upozorňuje Eduarda Hekšová.
Niekedy však môže určitú kompenzáciu požadovať i nájomca. Ide predovšetkým o situácie, kedy mu prenajímateľ nezaistí nerušený nájom, čo je jeho zákonná povinnosť. V takom prípade môže nájomcovi vzniknúť nárok na zľavu z nájomného. Avšak tú môže požadovať až od okamžiku, kedy prenajímateľa na problém upozorní, nakoľko od tej doby môže prenajímateľ podniknúť kroky k náprave. Otázkou je primeranosť zľavy, ktorej výška by záležala na závažnosti situácie. Prenajímateľ sa môže niekedy brániť tým, že ide o bežnú súčasť bývania. Napríklad pokiaľ dochádza k rekonštrukcii susedného bytu, požiadavka na zľavu z nájomného by nebola oprávnená. Iba, ak by bola napríklad veľmi dlhá či príliš hlučná.