K výpovedi nájomcu z nájmu bytu už mnoho rokov nie je potreba privolania súdu. Avšak nájomca má možnosť potom, ako obdrží od prenajímateľa výpoveď, požiadať súd o prieskum jej oprávnenosti. Prípadne môže namietnuť jej neplatnosť. Ako by mali také žaloby vyzerať, aký je medzi nimi rozdiel a dokedy ich musíte podať? A za akých okolností môžete so svojou žalobou uspieť, a bývať tak naďalej v nájomnom byte?
Žalobu o prieskum oprávnenosti výpovede môžete podať do dvoch mesiacov odo dňa, kedy ste ju obdržali. A to ako v prípade výpovede s výpovednou dobou, tak i vtedy, pokiaľ ide o výpoveď bez výpovednej doby, typicky v prípade závažného porušovania povinností nájomcom. Po uplynutí dvojmesačnej lehoty právo podať žalobu zaniká. Pokiaľ vám došla výpoveď napríklad 1. augusta 2021, musí byť žaloba o preskúmanie výpovede doručená súdu najneskôr 1. októbra 2021. Nestačí teda žalobu 1. októbra podať na poštu.
Pred podaním žaloby nie je nutné oznamovať námietky proti výpovedi prenajímateľovi.
„Občiansky zákonník síce námietky spomína, avšak ďalej ich nijako neupravuje. Chýba napríklad určenie toho, či sa majú podávať písomne alebo dokedy majú byť uplatnené. Súdy tak dospeli k záveru, že námietky nie sú podmienkou pre podanie žaloby o prieskum oprávnenosti výpovede,“ vysvetľuje Eduarda Hekšová, riaditeľka spotrebiteľskej organizácie dTest.
Žalobu je nutné podať u okresného súdu v mieste, kde sa nachádza byt. Musia v nej byť uvedení prenajímateľ i nájomca. V žalobe musíte okrem iného vysvetliť, z akého dôvodu ste obdržali výpoveď a prečo ju považujete za neoprávnenú. Ako dôkazy by ste mali predložiť prinajmenšom kópiu nájomnej zmluvy, výpoveď z nájmu a výpis z katastra nehnuteľnosti preukazujúci vlastnícke právo prenajímateľa.
Súd potom buď rozhodne, že výpoveď je neoprávnená, alebo žalobu naopak zamietne.
„Konkrétne súd skúma, či sú skutočnosti uvádzané prenajímateľom pravdivé a či predstavujú zákonný dôvod k výpovedi z nájmu. Pokiaľ je dôvodom nezaplatenie nájomného alebo platieb za služby, možno zvyčajne ľahko dokázať, či a koľko nájomca platil či neplatil. Pokiaľ však dôvodom výpovede je takzvané hrubé porušenie povinností zo strany nájomcu, nie je situácia tak jednoduchá,“ upozorňuje Eduarda Hekšová.
A pokračuje:
„Tento dôvod sa posudzuje prípad od prípadu a súd môže dospieť k záveru, že aj keď sú skutočnosti tvrdené prenajímateľom pravdivé, nedosahujú takej intenzity, že ich možno považovať za hrubé porušenie povinností.“
Pokiaľ súd žalobe nevyhovie, teda potvrdí oprávnenosť výpovede, uloží nájomcovi byt v určitej lehote vypratať a opustiť. Súd tak ale rozhodne len v prípade, že vypratanie navrhne prenajímateľ.
Pokiaľ ste zmeškali lehotu k podaniu žaloby o prieskum oprávnenosti výpovede alebo súd vašej žalobe nevyhovel, pretože dospel k názoru, že k výpovedi existoval zákonný dôvod, môžete sa ešte brániť preukázaním toho, že výpoveď je neplatná či zdanlivá. Na rozdiel od žaloby o prieskum oprávnenosti výpovede zákon neupravuje pre túto žalobu žiadnu lehotu pre jej podanie. O neplatnosti výpovede môže súd rozhodnúť buď v rámci konania o prieskume jej oprávnenosti, počas konania o vyprataní nehnuteľnosti, alebo v samostatnom konaní.
Súd vyhlási výpoveď za neplatnú, pokiaľ nebola učinená písomne, neobsahovala výpovedný dôvod alebo poučenie o práve podať žalobu o prieskum jej oprávnenosti. Prípadne pokiaľ bola podaná v rozpore s dobrými mravmi.
„Zdanlivou je potom výpoveď, ktorá trpí takými nedostatkami, že sa k nej pristupuje tak, ako keby vôbec nebola podaná. Tak tomu bude napríklad vtedy, keď je výpovedný dôvod uvedený neurčito či nezrozumiteľne,“ uzatvára Eduarda Hekšová.