Letné počasie láka k posedeniu na balkóne alebo záhrade. Nenápadná akcia u suseda sa však môže ľahko zmeniť na zábavu, ktorá naruší váš pokoj hlukom, zápachom a dymom z grilovania či cigariet. Počas dní pracovného pokoja vás zasa môže obťažovať sekanie trávy či iné hlučné záhradnícke práce. Čo všetko sused smie a čo už je takzvane cez čiaru? A ako sa voči takému správaniu brániť?
Občiansky zákonník zakazuje prenikanie odpadu, vody, dymu, prachu, plynu, pachu, svetla, tieňa, hluku, otrasov a ďalších podobných účinkov na pozemok iného vlastníka. Odborne sa také účinky nazývajú imisie a delia sa na priame a nepriame. Priame imisie vznikajú z aktívneho úmyselného správania suseda. Napríklad keď odvádza dažďovú vodu na susedný pozemok, púšťa na neho svoje zvieratá alebo na neho zváža odpad, bez toho, aby sa dohodol s jeho vlastníkom. Nepriame imisie vznikajú ako vedľajší produkt inej činnosti suseda. Patria medzi ne dym z páleného lístia alebo grilovania, tienenie vysokými stromami alebo hluk z balkóna či záhrady.
„Kým priame imisie sú zakázané za všetkých okolností, nepriame sú zakázané, len pokiaľ prekračujú mieru primeranú miestnym pomerom a podstatne vás obmedzujú vo zvyčajnom užívaní nehnuteľnosti,“ vysvetľuje Eduarda Hekšová, riaditeľka spotrebiteľskej organizácie dTest.
A dodáva:
„Samozrejme sused musí spoločne s občianskym zákonníkom rešpektovať i ďalšie právne predpisy týkajúce sa životného prostredia alebo nočného pokoja, a tiež miestne vyhlášky.“
Susedom pritom nie je len ten, s kým máte spoločnú hranicu pozemku či stenu bytu, ale i užívateľ vzdialenejšej nehnuteľnosti. Rozhodujúce je, či k vám od nej prenikajú imisie. Pokiaľ so susedom nie je rozumná reč, máte niekoľko možností, ako sa brániť. Ak ide o suseda z rovnakého obytného domu, môžete sa obrátiť na výbor združenia vlastníkov jednotiek či predstavenstva družstva, aby so susedom riešili vašu sťažnosť. Dá sa odvolať na domový poriadok, ktorý stanovuje i pravidlá správania v bytovom dome. Záväznosť domového poriadku je dlhodobo predmetom odborných diskusií. Tak či onak, nie je možné vymáhať dodržiavanie tých pravidiel domového poriadku, ktoré odporujú právnym predpisom.
„Pri podozrení, že sa sused dopúšťa svojím konaním priestupku, je možné kontaktovať políciu či mestskú políciu, čo sa najčastejšie deje pri nedodržiavaní nočného pokoja. Inšpekcia životného prostredia potom môže riešiť zápach z kompostu, skládky alebo z pálenia rastlinného a iného odpadu,“ radí Eduarda Hekšová.
Podanie súdnej žaloby je pre väčšinu ľudí krajným prostriedkom obrany vzhľadom k povinnosti zaplatiť súdny poplatok a riziku, že bude nutné v prípade prehry uhradiť druhej strane náklady súdneho konania a zastúpenie dvokátom. Žalobu je nutné presne a správne formulovať a pripojiť k nej dôkazy, ako sú videonahrávky alebo fotografie. Ďalej je nevyhnutné preukázať dlhodobosť susedovho nesprávneho správania alebo jeho opakovanosť. Pokiaľ vás sused obťažuje napríklad príliš častým grilovaním na uhlí, nie je možné formulovať žalobu tak, že sused má prestať grilovať. Je možné iba požadovať, aby sa sused zdržal prenikania dymu a pachu pochádzajúceho z jeho grilu pri plote alebo na balkóne. Ako to sused uskutoční, je na ňom.
Ochrany pred problematickým susedom sa môžu domáhať i nájomcovia nehnuteľnosti. Môže konať sám, alebo požiadať o pomoc prenajímateľa, ktorý má povinnosť nájomcovi zaistiť nerušený nájom. Nájomcovi môže vzniknúť i nárok na zľavu z nájomného.
„Avšak tú môže požadovať až od okamžiku, kedy prenajímateľa na problém upozornil, pretože až od tej doby môže prenajímateľ podniknúť kroky k náprave. Otázkou je primeranosť zľavy, ktorej výšky by zodpovedala závažnosti situácie. Prenajímateľ sa môže niekedy brániť tým, že ide o bežnú súčasť bývania. Napríklad pokiaľ dochádza k rekonštrukcii susedného bytu, požiadavka na zľavu z nájomného by nebola oprávnená. Iba, ak by bola napríklad veľmi dlhá či príliš hlučná, čo ale môže byť náročné určiť,“ vysvetľuje Eduarda Hekšová.
Pokiaľ je rušiacim susedom sám prenajímateľ, môže to viesť k oprávnenej výpovedi z nájmu zo strany nájomcu. Platí to i obrátene, prenajímateľ môže nájomcu z nájmu vypovedať, ak ten neprípustne komplikuje život susedom.
„Pokiaľ sa chcete dozvedieť viac o tom, kto všetko môže byť vaším susedom, ako sa odlišujú susedské vzťahy v bytoch či domoch, aké druhy imisií sa medzi susedmi bežne riešia a ako sa môžete brániť v najčastejších prípadoch obťažovania zo strany susedov, vypočujte si šiestu epizódu podcastu Tridsiatka dTestu,“ uzatvára Eduarda Hekšová.
Zvukový záznam: